Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10.04.2018 die bisherige Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Begründet wurde dies damit, dass durch die Nutzung der Einheitswerte eine gerechte Besteuerung nicht möglich ist, da diese noch immer auf der Grundlage der Werteverhältnisse von 1964 beruhen und keine Neubewertung erfolgte.

Als Folge des BVerfG-Urteils wurde im November 2019 das sog. Bundesmodell zur zukünftigen Grundsteuerberechnung verabschiedet. Die dort verankerte Öffnungsklausel gibt den Bundesländern allerdings die Möglichkeit, eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln und zu beschließen. Das Land NRW hat sich im Mai 2021 für die Einführung des Bundesmodells entschieden und im Juli 2024 von der sog. Öffnungsklausel Gebrauch gemacht. Mit Nutzung der Öffnungsklausel ist in NRW die Einführung differenzierter Hebesätze möglich. Der Rat der Stadt hat am 10. Oktober 2024 beschlossen, die differenzierten, vom Land veröffentlichten, aufkommensneutralen Hebesätze einzuführen.  

Ab dem 01.01.2025 gilt somit eine neue Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Wir haben Ihnen nachfolgend einige Informationen dafür zusammengetragen.

Wie wird die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 berechnet?

Die Ermittlung der Grundsteuer findet in einem mehrstufigen Verfahren statt. Dabei erhalten Sie insgesamt drei Bescheide. Insgesamt zwei Bescheide erhalten Sie vom zuständigen Finanzamt sowie einen von der Stadt Gladbeck.

1. Grundsteuerwertbescheid

Das Finanzamt erstellt auf Basis der in der Steuererklärung gemacht Angaben den Grundsteuerwertbescheid. Dieser ermittelt den individuellen Grundsteuerwert Ihrer Immobilie. Für Wohngrundstücke (bspw. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser sowie Wohnungen) wird dazu das sog. Ertrags- und für Geschäftsgrundstücke das sog. Sachwertverfahren angewendet. Das Ertragswertverfahren berechnet den jeweiligen Grundsteuerwert anhand Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Immobilienart, der Grundstücksfläche, dem Baujahr sowie der Höhe einer statistisch ermittelten möglichen Nettokaltmiete.

Für das Bewertungsverfahren gilt: Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt ausschließlich durch das Finanzamt.

2. Grundsteuermessbescheid

In diesem Schritt wird der ermittelte Grundsteuerwert mit der sogenannten Steuermesszahl mulitpliziert. Die Steuermesszahl beträgt nach dem Bundesmodell für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Geschäftsgrundstücke sowie für unbebaute Grundstücke 0,34 Promille. Das Finanzamt erlässt daraufhin einen Grundsteuermessbescheid, welcher sowohl den Eigentümer:innen als auch der Gemeinde zugeht.

Auch die Erstellung des Grundsteuermessbescheides obliegt ausschließlich dem Finanzamt.

3. Grundsteuerbescheid

Erst an dritter Stelle ermittelt die Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer. Dafür wird der vom Finanzamt übermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Die Gemeinden sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Grundlagenbescheid des Finanzamtes umzusetzen! Auf der Basis des Grundlagenbescheids erstellt die Stadt Gladbeck zu Beginn des Jahres den Grundsteuerbescheid.

Hinweis: Jede/r Eigentümer: in kann nach Erhalt des Grundsteuermessbescheides seine künftige Mehr- bzw. Minderbelastung durch Multiplikation mit dem geltenden Hebesatz der Gemeinde ausrechnen. Dieser beträgt ab 2025 für Wohngrundstücke 929 % und für Nichtwohngrundstücke 1.673%. (Erläuterung: - Wohngrundstücke: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke - Nichtwohn-Grundstücke: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstiges bebautes Eigentum, Teileigentum und unbebaute Grundstücke). Die Zuordnung obliegt allein dem Finanzamt und basiert auf dem Bewertungsgesetz. Die Stadt ist daran gebunden. 

Eine Änderung kann von der Gemeinde nur vorgenommen werden, wenn der Grundlagenbescheid (also der Grundsteuermessbescheid) durch das Finanzamt geändert wurde. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid aufgrund einer z.B. aus Sicht der Steuerzahler:in zu hohen Festsetzung der Grundsteuerlast, ist von der Gemeinde als unbegründet zurückzuweisen.

Fragen zum Thema Grundsteuer

Wer profitiert von der Grundsteuer?

Mit den Einnahmen aus der Grundsteuer werden Schulen, Kitas und Straßen gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert, das heißt, dass diese Einnahmen vollständig in der Stadt oder Gemeinde bleiben.

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?

Die meisten Grundstücke und Immobilien haben im Laufe der vergangenen Jahrzehnte an Wert gewonnen. Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz der Gemeinde ab.

Wann steht Ihre neue Grundsteuer fest?

Mit Versand der Grundsteuer-Bescheide für das Jahr 2025. In der Zwischenzeit schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab. Sollten Sie bereits Ihren Grundsteuermessbescheid erhalten haben, so können Sie diesen mit den ab 2025 geltenden Hebesätzen (s.o.) multiplizieren. Dadurch erhalten Sie Ihren individuellen Grundsteuerbetrag.

Was bedeutet der Begriff "Aufkommensneutralität" im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform?

Der Begriff bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Vorjahren. Die Reform als solche soll kein Grund dafür sein, dass sich das Gesamtaufkommen verändert. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Wenn die Neubewertung ergibt, dass ihre Immobilie im Vergleich stark an Wert zugelegt hat, wird künftig mehr Grundsteuer fällig – auch dann, wenn die Gemeinde 2025 ihr Gesamtaufkommen an Grundsteuererträgen nicht erhöht.

Rückfragen zur Grundsteuerreform bzw. Ihrem Grundsteuermessbescheid sowie Ihrem Grundsteuerwertbescheid (siehe Punkt 1 und 2) beantworten Ihnen die Mitarbeiter:innen des Finanzamtes Marl.

Die Grundsteuer-Hotline (Mo. bis Fr. 9:00 bis 13:00 Uhr) des Finanzamtes Marl lautet:
02365 516-1959

Rückfragen zum Grundsteuerbescheid können Sie an Frau Christina Mathiak richten